В Москве разрешения на их возведение практически не выдаются и даже возникают сложности с вводом в эксплуатацию уже построенных, рассказала на бизнес-завтраке «Девелопмент 2025: трансформация отрасли и новые механизмы финансирования» эксперт в управлении жилой и коммерческой недвижимостью Иоланта Овчинникова.
Тем не менее многие уже живут в апартаментах и, чтобы узаконить свое проживание и пользоваться социальной инфраструктурой по соседству, часто пытаются прописаться в этих помещениях. Возможно ли это?
«Важным условием для регистрации является наличие у управляющей компании разрешения на управление объектом недвижимости с гостиничным сервисом», — отмечает гендиректор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова. В этом случае возможно заключение соглашения с местным управлением МВД. Компании недавно удалось сделать это в Новосибирске, после чего владелец апартаментов смог получить регистрацию по месту пребывания на пять лет. Владельцы апартаментов смогут и дальше ее продлевать, отмечает Комиссарова. «Это свидетельствует о тенденции к легитимации и развитию рынка апартаментов, что, в свою очередь, может повлиять на его дальнейшее развитие в стране», — добавила Елена Комиссарова.
Когда апартаменты только начинали появляться на рынке, существовало понимание, что в них невозможна прописка (постоянная регистрация), говорит партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP Марина Смирнова. При этом временная регистрация никак не ограничивалась, отмечает она. Более того, в регионах бывали случаи перевода апартаментов в жилые помещения и получения их собственниками постоянной регистрации. «Видимо, вопросы решались в каждом конкретном случае, исходя из административного ресурса застройщика», — считает Смирнова.
Временная регистрация в апартаментах была возможна, поскольку и если они приравнивались «к жилому фонду в нежилых помещениях». То есть если апартаменты рассматривались как «гостиничные номера» или как часть иной инфраструктуры коллективных средств размещения — общежитий, апарт-отелей. При этом назначение участка (вид разрешенного использования, или ВРИ) должно было быть «гостиничным», подчеркивает Смирнова.
Однако с 2014 года, отмечает эксперт, в Москве, а потом и в регионах, стали пытаться ограничивать строительство апартаментов, поскольку они подменяли собой жилые дома и создавали проблемы для города (повышалась нагрузка на социальную инфраструктуру без соответствующей отдачи от застройщика). Позже стали ограничивать не только постоянную, но и временную регистрацию в апартаментах. МВД разъясняло, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, поэтому регистрация проживания и пребывания в них невозможны «до урегулирования статуса апартаментов в законном порядке». Выходом стала регистрация жильцов апартаментов как в гостиницах, говорит Смирнова. Но для этого нужно, чтобы ВРИ участка было «гостиничным», комплекс должен пройти процедуру классификации. Требования при этом к объекту зависят от желаемой «звездности» и типа гостиницы. Минимальное требование — наличие лобби, службы приема-размещения, услуги питания (завтрака). От типа гостиницы зависят и «номера». Так, номер-студия должен быть не менее 25 кв.м., а апартамент — 40 кв.м. и иметь кухню. Обязательно наличие мебели, оборудования (санузла, душа или ванны), есть требования по звукоизоляции, по пожарной безопасности, перечисляет Смирнова.
«С другой стороны, законодательство предусматривает, что граждане, у которых есть постоянная регистрация в городах федерального значения или в регионах РФ, не обязаны повторно регистрироваться, если они проживают-пребывают в апартаментах в пределах того же города или региона. Таким образом, для части категорий собственников этот вопрос снимается», — отмечает эксперт.
Ужесточились и требования к сроку временной регистрации. Ранее он определялся «по взаимному соглашению» сторон и не ограничивался (срок определялся по взаимному соглашению с владельцами жилья). Позже, однако, срок регистрации в апартаментах ограничили 5 годами. «Это тоже новая норма, появившаяся в результате “борьбы” с этим явлением. Ранее были предложения ограничить срок пребывания в апартаментах шестью месяцами (как в гостиницах), но, похоже, это предложение не нашло поддержки», — говорит Смирнова.
Вопрос о возможности регистрации в апартаментах, поднимаемый ещё с 2016 года на различных уровнях, включая обращения в МВД, остаётся достаточно сложным и неоднозначным, отмечает партнёр, руководитель практики «Коммерческая недвижимость и строительство» юридической фирмы Landmark Андрей Борзов. С 2023 года, по его словам, появилась возможность оформления временной регистрации в апартаментах, и эта услуга достаточно востребованная и удобная. «Важно отметить, что согласно действующему законодательству Российской Федерации временная регистрация предоставляет практически те же права и возможности, что и постоянная регистрация. Её срок действия составляет 5 лет, после чего продление может быть осуществлено в упрощенном порядке путём обращения в управляющую компанию. При этом количество обращений за продлением временной регистрации не ограничено, что обеспечивает долгосрочную правовую защиту и стабильность для резидентов», — говорит Борзов.
Однако возможность регистрации напрямую зависит от соответствия апартаментов определённым требованиям: санитарным и техническим нормам, развитой инфраструктуры поблизости (удобные подъездные пути, доступность объектов социальной инфраструктуры), строгого соблюдения требований пожарной безопасности. «Любые отклонения от установленных норм могут стать основанием для отказа в регистрации. Таким образом, получение регистрации в апартаментах — это многоступенчатый процесс, требующий тщательной проверки соответствия здания всем необходимым требованиям», — говорит Борзов.
Судебная практика и официальные разъяснения МВД указывают, что временная регистрация возможна, если апартаменты расположены в здании гостиницы, имеются условия для временного проживания, заключен договор найма (временного проживания), у управляющей компании есть статус юридического лица, допущенного к такой деятельности, разъясняет адвокат АП Москвы Екатерина Тютюнникова. Но постоянная регистрация в апартаментах невозможна, поскольку они юридически являются нежилыми помещениями.
источник: Российская газета
