Доля вторичного жилья в совокупном количестве ипотечных выдач в апреле 2025 года показала резкий рост, впервые за полгода превысив 50%. Оживление этого сегмента кредитования связано со снижением ставок, началом действия программы семейной ипотеки на вторичном рынке в ряде регионов, а также введением ипотечного стандарта, который ограничил субсидирование ипотеки на новостройки. Эксперты ожидают дальнейшего роста доли вторичного жилья в ипотеке.
В апреле доля выданных ипотечных кредитов на покупку жилья на вторичном рынке составила почти 56%, впервые за полгода превысив показатель первичного рынка. За месяц рост составил 8,5 процентного пункта (п. п.). Это следует из данных Объединенного кредитного бюро (ОКБ, с ними ознакомился «Ъ»). По данным института развития «Дом.РФ», в апреле было выдано 73 тыс. ипотечных кредитов, из которых 38 тыс.— на вторичное жилье и 35 тыс.— на первичное. В денежном выражении, по оценке ОКБ, доля кредитов на вторичное жилье пока остается ниже, чем на новостройки, — 43% (рост на 8,5 п. п.), хотя это и является максимумом с октября 2024 года.
Изменение структуры выдачи ипотечных кредитов произошло на фоне восстановления рынка. По данным Frank RG, объем выданных ипотечных кредитов в апреле достиг 285 млрд руб., максимума с октября 2024 года. За месяц рост составил почти 15%, с начала года — более чем в 2,3 раза.
Банкиры также отмечают рост интереса клиентов к вторичному жилью. Небольшой прирост доли ипотеки на вторичную недвижимость отметили в Сбербанке. В ВТБ рост составил 8 п. п. «как в количестве, так и в сумме кредитов на вторичное жилье» по сравнению с мартом. В Абсолют-банке доля заявок на ипотеку на покупку вторичной недвижимости в апреле выросла относительно марта с 10,4% до 14,5%. В банке «Санкт-Петербург» отмечают «рост доли вторички в ипотечных выдачах в денежном выражении» на 6 п. п., до 37%. «Это связано со снижением ставки по базовой программе ипотечного кредитования. В апреле банк снизил базовую ставку по ипотеке до 22,5% годовых, что привело к росту сделок по вторичке по базовой программе», — указывают там. По данным «Дом.РФ», в апреле кроме банка «Санкт-Петербург» на 1−3,5 п. п. снизили ставки Сбербанк, ВТБ, Совкомбанк, Абсолют-банк, АТБ, «Кубань-Кредит». На начало мая средние ставки по кредитам на вторичном рынке по двадцатке крупнейших составляли 26,74%, сократившись за месяц на 2,4 п. п. В ВТБ связывают рост и «с началом действия программы “Семейная ипотека” на вторичном рынке в ряде городов».
Статистика рынка недвижимости подтверждает тренд. По данным управления Росреестра Москвы (агрегированные данные по стране пока недоступны) за четыре месяца 2025 года, число сделок с квартирами на вторичном рынке столицы с начала года показало рост почти на 5% к аналогичному периоду прошлого года. Причем третий месяц подряд число переходов прав собственности не опускается ниже 10 тыс. сделок.
Оживление вторичного рынка эксперты также связывают с введением с 1 января ипотечного стандарта, в рамках которого было отменено субсидирование ставок застройщиками. Как указывает директор департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталий Костюкевич, «это снизило доступность ипотечных кредитов на новое жилье для покупателей, не соответствующих условиям госпрограмм».
По мнению старшего директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирины Носовой, спрос на вторичное жилье будет постепенно возрастать на фоне более привлекательной стоимости квадратного метра по сравнению с первичной недвижимостью.
Разрыв между ценами на вторичку и первичку слишком большой — 50−60%. Соответственно, размер кредита на покупку жилья в новостройках значительно выше, чем на вторичном рынке. По данным ОКБ, средний размер кредита на покупку квартиры в новостройке в апреле составил 5,61 млн руб., тогда как на вторичном рынке — 3,38 млн руб.
Дальнейшую динамику долей первичного и вторичного рынка на ипотечном рынке эксперты связывают с доступностью льготных программ, а также динамикой ставок по кредитам. Как отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин, «в случае формирования у участников рынка ожиданий устойчивого снижения процентных ставок вероятно укрепление позиций вторички, учитывая разницу в ценах с первичным рынком недвижимости».
Как отмечает независимый ипотечный эксперт Сергей Гордейко, «исторически, когда рынок более или менее спокойный и нет давления льготных программ, доля новостроек составляет 30−33% в количественном выражении». Однако в конце 2024 — начале 2025 года на фоне фактически запретительных ставок по ипотеке эта доля приблизилась к 70% по объему выдачи. Сейчас же доля новостроек постепенно возвращается к нормальному распределению. Однако, как оценивает Гордейко, «при ключевой ставке в 21% этот процесс будет очень медленным и нормальная доля новостроек (треть от рынка) вернется только в 2026 году».
источник: Газета Коммерсантъ
