Как ЦБ такое: с июля получить ипотеку со взносом ниже 20% станет почти нереально

Регулятор ограничит выдачу закредитованным заемщикам — как это отразится на нагрузке россиян и рынке жилья.

С 1 июля этого года заемщикам с низким первоначальным взносом (20% и менее) практически нереально будет взять ипотеку. Также в кредите на покупку жилья с большой долей вероятности откажут закредитованным россиянам, у которых 80% и более доходов уходит на выплату долгов. Именно с 1 июля Центробанк намерен ввести прямые количественные ограничения на ипотеку для наиболее рискованных заемщиков, сообщили «Известиям» в пресс-службе регулятора. Эксперты считают этот шаг логичным, поскольку после отмены массовой программы льготной ипотеки в середине прошлого года банки и застройщики идут на уловки, чтобы жилье в кредит могли приобрести люди с низким первоначальным взносом.

С 1 июля будет сложнее получить кредит на покупку жилья

Законодательное право на то, чтобы начиная с 1 апреля этого года устанавливать макропруденциальные лимиты (МПЛ) или количественные ограничения на ипотеку, Центробанк получил в прошлом году. И уже в 2025-м намерен воспользоваться этой возможностью, следует из ответа пресс-службы ЦБ на запрос «Известий».

— Мы планируем, что сначала МПЛ будут установлены для наиболее рискованных ипотечных кредитов, выдаваемых с 1 июля 2025 года, — заявили «Известиям» в ЦБ.

Там уточнили, что на первом этапе количественные ограничения затронут наиболее рискованных заемщиков, которые более 80% своих доходов тратят на обслуживание долга и имеют низкий первоначальный взнос (не более 20%). Правда, на данный момент ЦБ не раскрыл, какие конкретно лимиты будут установлены.

— Значения МПЛ будут определены, исходя из ситуации в экономике и, в частности, на рынке ипотеки и у застройщиков, — сообщила пресс-служба регулятора.

Возможно, ЦБ пойдет по тому же пути, который избрал в применении МПЛ для необеспеченных потребкредитов, где сначала были установлены достаточно мягкие ограничения, которые в последствии регулятор существенно ужесточил. В этом сегменте он начал применять количественные ограничения уже с 2023 года. Изначально они коснулись также наиболее рискованных клиентов с ПДН (показатель долговой нагрузки, доля доходов, которая расходуется на обслуживание долгов) 80% и более. Сначала для банков установили лимит в 25% от портфеля для таких заемщиков. Позднее ограничения затронули и граждан, которые тратят на обслуживание обязательств 50% и более своих доходов. Затем лимиты распространились и на другие категории заемщиков — от 50%. На данный момент лимиты существенно снизились. И, например, всего 3% выдач необеспеченных потребкредитов могут приходиться на людей с ПДН 80%+. А на кредитки они и вовсе не могут рассчитывать.

Однако риски для финансовой системы в плане ипотеки существенно ниже, чем у потребкредитования. Во-первых, присутствует залог. Во-вторых, по этим кредитам стабильно низкий уровень просрочки. Кроме того, по рискованным ипотечным заемщикам регулятор установил фактически запретительные надбавки к коэффициентам риска (какую долю кредитов банки должны выдавать из собственных средств, а не привлеченных на депозиты). И уже за счет этого удалось снизить уровень выдач наиболее рискованным заемщикам до 13%.

ЦБ намерен ограничить выдачу ипотеки «плохим» заемщикам

Решение установить МПЛ по ипотеке в целом выглядит сейчас логичным, считает президент инвестиционной платформы «ИнвойсКафе» Геннадий Фофанов.

— Вероятно, основная причина такого шага — в стремлении ЦБ еще больше ужесточить контроль над кредитованием в секторе недвижимости, особенно в отношении заемщиков с высокой закредитованностью или низким первоначальным взносом, — пояснил он.

И старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Иван Уклеин не видит противоречий в использовании сразу двух механизмов по регулированию долговой нагрузки. По его словам, надбавки в отличие от прямых количественных ограничений являются инструментом более тонкой настройки. А МПЛ, полагает он, понадобились для того, чтобы оперативно купировать диспропорции в розничном кредитовании.

— Кроме того, высокие рыночные ставки и цены на жилье вынуждают застройщиков и банки идти на хитрости, в том числе оформлять ипотеку с низким первоначальным взносом. В то же время темпы повышения ключевой ставки в 2023—2024 годах существенно опережали рост реальных доходов населения, вследствие чего медианный показатель долговой нагрузки (ПДН) демонстрировал тенденцию к увеличению, — отметил Иван Уклеин.

По мнению Геннадия Фофанова, количественные ограничения напрямую влияют на объем и структуру выдаваемых кредитов, что позволяет более эффективно управлять рисками на уровне всей финансовой системы. При этом, как полагает эксперт, введение таких лимитов для заемщиков с высокой нагрузкой, скорее всего, приведет к дальнейшему снижению объемов ипотечного кредитования.

— Однако это может иметь двоякие последствия. С одной стороны, такие меры направлены на предотвращение накопления чрезмерных долгов у населения и снижение рисков дефолтов, что в конечном итоге поспособствует финансовой стабильности. С другой, это может ограничить доступ к ипотечным кредитам для определенных категорий граждан, особенно тех, кто только начинает свою кредитную историю, например, для молодежи, — сказал Геннадий Фофанов.

А это, добавил он, окажет замедляющий эффект на рост рынка недвижимости и смежные секторы экономики.

источник: Известия